2016年12月24日 星期六

請問關於未辦保存登記建物被法院查封的問題!

律師您好,請問:

未登記建物其納稅義務人是我爸,但去地政事務所查詢我父親名下該區並無不動產.這有衝突嗎?

畢竟未登記建物好像若無出資興建證明,法院是直接依納稅義務人名下是誰而作為該建物之所有權人?

想知道這問題主要是因為父親卡債導致該未登記建物(全家現住房)已被法院寄執行函準備查封了,讓我有些疑惑.

回答:

大大您好:

建物完成之後,須符合建築及土地登記的法令才能辦理建物保存登記,而一般未辦保存登記建物主要是興建時沒有依法取得建築執照,或是日據時期存在至今的老屋。雖然房屋沒有辦理建物保存登記,但在民法上仍是獨立的財產權,而稅捐機關辦理稅籍資料,並不會看房屋有沒有辦理建物保存登記。

而稅捐機關辦理未辦保存登記建物的稅籍資料時,也會到現場勘查及測量,並調查由何人出資興建,並據以認定納稅義務人為何,辦妥稅籍資料後,即會列入財產歸戶資料檔,所以大大居住的房屋雖有稅籍資料,但在地政事務所卻沒有登記,這是很常見的,在法律上並沒有衝突。

債權人取得法院確定判決、支付命令及本票裁定後即可去國稅局、稅捐處等稅捐機關查調債務人個人所得、財產資料,在債務人財產歸屬資料清單上就會看到該筆未辦保存登記建物的財產資料,然後即可向法院聲請查封強制執行。

如果大大的父親不是該未辦保存登記建物的出資人,該稅籍資料雖登記納稅義務人為大大父親的名字,但並不能當然即可認定該房屋為大大父親所有,所以實際出資之人或是其繼承人仍得依強制執行法第15條、第18條等規定提起第三人異議之訴及停止執行救濟。

參考法條:

強制執行法

15條:
第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者,得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時,並得以債務人為被告。

18條:
強制執行程序開始後,除法律另有規定外,不停止執行。

有回復原狀之聲請,或提起再審或異議之訴,或對於和解為繼續審判之請求,或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴,或對於許可強制執行之裁定提起抗告時,法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保,得為停止強制執行之裁定。

2016年10月19日 星期三

樓上浴室漏水造成樓下天花板、牆壁潮溼受損,請問應如何起訴請求修復及強制執行?

律師您好:

樓上住戶浴室滲漏我家寢室天花板角落,長期以間斷性進行,乾了一段時間忽又潮溼,經我舉發,屢次敷衍以簡易方式補漏,不思徹底改善,最近一次是三年前發生,當時我舉發後,他先自行減少使用,使樓地板乾後即不進行翻修,並狡賴該乾後之水漬非其浴室滲漏,現在又發生滲漏,我想請教律師:
1、若起訴,由社區管理委員會所雇之水電匠(有丙級技術士執照)作證確為樓上該浴室滲漏,此一證詞有效嗎?法院處理漏水糾紛一定要委託公會鑑定嗎?
2、若判決結果認定是他的浴室滲漏,判令其修復並回復原狀,他如不履行或不依判決之修復要領實現,以簡易方式敷衍,而其屋內又不允進入,屆時如何舉證聲請強制執行?
3、法院若准許強制執行,其程序為何?有無嚇阻其不作為之實際效果?


答:

大大您好:

起訴時如果只附社區管理委員會所雇水電匠的證據及照片,對方在訴訟中應該仍會質疑漏水原因,而須委任土木技師公會或建築師公會鑑定。所以大大可以直接委請土木技師公會或建築師公會派員先行鑑定,再以公會鑑定結果作為證據提起訴訟(會涉及到訴之聲明),公會事先作成的鑑定結果,法院原則上不會去質疑,如有疑問,至多傳喚鑑定人到庭即可。

修復漏水的判決後續有可能會有強制執行的問題,而強制執行即會遇到屋主不配合或是敷衍處理虛應故事的問題,所以在起訴時,原告的聲明就很重要,原則上建議是由原告僱工修復,而被告負擔修復費用,以避免被告藉故不為或拖延修復,甚或是隨便處理交待了事,事後仍須再為訴訟處理,本所之前有一案聲明是:「一、被告應容許原告進入其所有臺北市萬華區○○街○○號○○樓房屋內,按照臺北市土木技師公會北土技字第○○○○○○號漏水原因及修繕鑑定報告十一、鑑定結果及附件七修復費用概估表所示內容,進行漏水修繕工程至不漏水狀態為止。二、被告應給付原告新臺幣○○○○元。⋯⋯」,大大可參考。


因為前開第一項聲明是行為不行為的強制執行,而第二項聲明則是修復費用的金錢執行,所以被告如不配合,就第一項聲明法院是可以裁罰怠金,而第二項聲明是被告的財產都可以作為執行標的。所以被告縱不配合,原告仍得依法院判決強制執行,如此應能減少被告不配合修復的動機。

2016年6月4日 星期六

債務人繼承一棟房屋,現在是由全體繼承人公同共有尚未分割,請問銀行可以查封拍賣嗎?

律師您好:

請問公同共有、分割協議有何差別?
其中一位繼承人有債務,如果公同共有那一棟房屋,銀行有權要求處分房子清償債務嗎?需要其他繼承人同意嗎?
有債務之繼承人可否直接放棄繼承房屋(已過拋棄繼承時效)直接由其子(孫子輩)代位繼承??或是有繼承權的人共同協議由配偶、子女、孫子均分可以嗎??
勞煩解惑~謝謝!



大大您好:

公同共有與分割協議並非相對之概念,所以不能比較而得其差別。而公同共有是相對於分別共有的概念,二者才能比較而得其異同。

共有,相對於單獨所有而言,意指數人共同享有一物之所有權,此數人稱為共有人,該物稱為共有物。而所謂公同共有,是共有型態的一種,又稱合有,是指依法律規定(例如繼承)、契約(例如合夥)或習慣(例如祭祀公業),有一定公同關係之人,基於此關係而共同享有一物之所有權。公同共有的基礎是公同關係,例如繼承關係、合夥關係或祭祀公業派下關係,也因此公同共有並無應有部分的概念,不過由於各共有人在公同關係中仍然有一定持有的比例,例如繼承的應繼分、合夥的股份或祭祀公業的派下房份(或稱派下權、鬮分),因此仍有潛在的應有部分,實務上也稱為公同共有權(參自維基百科「共有」之名詞解釋)。

而所謂分割協議,即是全體共有人就共有狀態達成分割為數個單獨所有,亦或是歸於特定某些人的契約(未獲分配者則以金錢補償之)。因為結束公同共有關係,而成立分別共有關係,亦是分割方法的一種,所以全體共有人就公同共有狀態達成型態變更為分別共有,應可認為亦是分割協議之一種。

雖說公同共有並無應有部分的概念,但共有人仍有其潛在的應有部分。而在公同共有物未分割前,公同共有人中一人之債權人,雖不得對於公同共有「物」聲請強制執行,而對於該公同共有人公同共有之「權利」,得請求執行,已經司法院院字第一0五四號()解釋在案,該解釋既未區分一般公同共有及因繼承而公同共有之權利,復未限縮於僅為「查封」之執行,且債務人因繼承而取得不動產公同共有之權利,如可依其應繼分估算出潛在之應有部分,並非不能比照或類推適用對於不動產之執行方法換價,則遽將相對人因繼承而公同共有不動產權利之「拍賣」執行排除在上開解釋適用範圍外,非無不適用該解釋之違誤。至司法院印頒「法院辦理民事執行實務參考手冊」(下稱系爭執行手冊)雖謂:「債務人公同共有之權利,如係基於繼承關係而來,則因繼承人於遺產分割析算完畢前,對特定物之公同共有權利,尚無法自一切權利義務公同共有之遺產中單獨抽離而為執行標的,故應俟辦妥遺產分割後,始得進行拍賣。」(見民國九十六年六月八日印行之第二四三頁),惟非絕對不許對因繼承取得不動產之公同共有權利為強制執行。苟須辦妥遺產分割後,始得進行拍賣,而債權人並無不得代為辦理之情事時,則未命債權人代為辦理而無正當理由拒不辦理時,遽爾不准其對之為拍賣之強制執行,自與強制執行法第二十八條之一第一款之規範意旨不合,難謂無適用法規顯有錯誤之情事(參最高法院97年度台抗字第355號民事裁定)。

因此繼承人繼承遺產,而公同共有一棟房屋後,其中一位繼承人因欠銀行債務,銀行自有權要求查封執行該繼承人之潛在應有部分,即對於該公同共有人公同共有之「權利」,而毋需其他繼承人同意。但法院須於共有人達成分割協議或提出裁判分割共有物訴訟(含共有型態變更)或由銀行代位提出,而經法院判決確定分割後,始得進行拍賣房屋清償債務。

而過民法拋棄繼承的三個月期間後,繼承人即不能再主張拋棄繼承,而由其確定繼承被繼承人之遺產(房屋),其子(孫子輩)並無代位繼承問題,但該繼承人仍得與其他繼承人達成遺產分割協議,而由其他繼承權人取得房屋,其則獲得其他動產或金錢補償。


以上意見,請參考。