關於未辦保存登記建物占有共有土地問題

問：

律師您好，父親住的老家是設籍居住70年以上，由於我父親是地主是持分人之一，只是持分比例不高，另外地上屋由於年代久遠最近才查出已被註消登記，這部份我父親是否可以依土地法相關設籍20年以上的身份辦理登記(目前只有我父親一戶住那裡)，如爾後如有建商想改建採用提存方式，處份我父親的持分土地，對於我父親住在那裡權利法律上是否有相關法令保障？

答：

大大您好，「未辦保存登記建物」所有權人申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第79條之規定，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。建物與基地如非屬同一人所有者，並須另附使用基地之證明文件。因為大大父親只是共有人之一，如未能取得全體共有人之同意書，應無法申請辦理建物所有權第一次登記。

雖然大大父親住的房屋無法辦理建物所有權第一次登記，但在法律上仍是獨立的財產權，依法自受法律之保障，也就是大大的父親，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。任何共有人或建商如未獲得大大父親的同意，並不能拆除該房屋，縱然其他土地共有人依土地法第34條之1之規定，將共有土地出售予第三人或建商時，該買受人除取得法院拆屋還地的確定判決外，亦不當然即得要求大大的父親拆除所住的房屋。

至於拆屋還地訴訟中，可否主張有權占有，則視大大的父親當初於系爭土地上建屋之原由而定。

參考法條：

民法第765條

所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

土地登記規則第79條

申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：

一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。

二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。

三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。

四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。

前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：

一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

二、門牌編釘證明。

三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

四、繳納水費憑證。

五、繳納電費憑證。

六、未實施建築管理地區建物完工證明書。

七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

八、其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。

第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。