請問，我將他人的廢墟整修完畢，我應如何取得該建物的權利及辦理稅籍變更登記？

律師您好：

自身的土地上有親戚的磚造建物已存在幾十年，但建物已破爛不堪形同廢墟，日前整修完畢欲辦理自用住宅稅率時，才發現當初的稅籍編號未註銷，房屋仍是在親戚的名下，但親戚已過逝20幾年，其3名子女中，有1人失聯，1人同意辦理過戶，1人不置可否，向稅務局反應此舊建物在我土地上已存在許久，皆未見有人處理，現在我已整修好卻不能辦理自用住宅稅率，稅務局回覆說因為房屋是親戚的，除非取得繼承人的同意，不然還是無法辦理，但有人失聯，只有1人同意，請問律師我該如何處理？

大大您好：

依民法第811條規定「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」，所以大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物，就算大大提供的建材、人力成本遠高於不動產該時的價值，依民法前開規定，該建物原則上仍是他人所有。但原有的磚造建物如已破爛不堪而形同廢墟，該建物是否已達滅失程度？如已達滅失程度，則該物即非不動產，該整修後建物，即因大大出資興建而由大大原始取得，如果雙方對產權歸屬有爭議時，大大須透過訴訟，請求確認其所有權為大大所有，勝訴確定後，始得向稅捐機關辦理新的稅籍，原稅籍即辦理滅失註銷。

倘若該建物仍係不動產，而仍係親戚之繼承人所有時，大大只能循買賣或贈與方式取得該建物。惟因親戚之繼承人中1人失聯、1人同意辦理過戶、1人不置可否，顯然無法辦理買賣或贈與，然如前述，大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物，大大對於該親戚之繼承人顯然即有不當得利的返還請求權，所以建議大大可以向法院起訴請求該親戚之繼承人返還不當得利，判決勝訴確定後，再查封強制執行該建物，於拍賣時以債權承受之，依民法第759條規定，大大透過強制執行即可取得該建物所有權，或許可以解決大大的問題。

以上意見，請參考。

參考法條：

民法第759條

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

民法第811條

動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。

請問關於未辦保存登記建物被法院查封的問題！

律師您好，請問：

未登記建物其納稅義務人是我爸,但去地政事務所查詢我父親名下該區並無不動產.這有衝突嗎?

畢竟未登記建物好像若無出資興建證明,法院是直接依納稅義務人名下是誰而作為該建物之所有權人?

想知道這問題主要是因為父親卡債導致該未登記建物(全家現住房)已被法院寄執行函準備查封了,讓我有些疑惑.

回答：

大大您好：

建物完成之後，須符合建築及土地登記的法令才能辦理建物保存登記，而一般未辦保存登記建物主要是興建時沒有依法取得建築執照，或是日據時期存在至今的老屋。雖然房屋沒有辦理建物保存登記，但在民法上仍是獨立的財產權，而稅捐機關辦理稅籍資料，並不會看房屋有沒有辦理建物保存登記。

而稅捐機關辦理未辦保存登記建物的稅籍資料時，也會到現場勘查及測量，並調查由何人出資興建，並據以認定納稅義務人為何，辦妥稅籍資料後，即會列入財產歸戶資料檔，所以大大居住的房屋雖有稅籍資料，但在地政事務所卻沒有登記，這是很常見的，在法律上並沒有衝突。

債權人取得法院確定判決、支付命令及本票裁定後即可去國稅局、稅捐處等稅捐機關查調債務人個人所得、財產資料，在債務人財產歸屬資料清單上就會看到該筆未辦保存登記建物的財產資料，然後即可向法院聲請查封強制執行。

如果大大的父親不是該未辦保存登記建物的出資人，該稅籍資料雖登記納稅義務人為大大父親的名字，但並不能當然即可認定該房屋為大大父親所有，所以實際出資之人或是其繼承人仍得依強制執行法第15條、第18條等規定提起第三人異議之訴及停止執行救濟。

參考法條：

強制執行法

第15條：

第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。

第18條：

強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。

有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定。

樓上浴室漏水造成樓下天花板、牆壁潮溼受損，請問應如何起訴請求修復及強制執行？

律師您好：

樓上住戶浴室滲漏我家寢室天花板角落，長期以間斷性進行，乾了一段時間忽又潮溼，經我舉發，屢次敷衍以簡易方式補漏，不思徹底改善，最近一次是三年前發生，當時我舉發後，他先自行減少使用，使樓地板乾後即不進行翻修，並狡賴該乾後之水漬非其浴室滲漏，現在又發生滲漏，我想請教律師：

1、若起訴，由社區管理委員會所雇之水電匠(有丙級技術士執照)作證確為樓上該浴室滲漏，此一證詞有效嗎？法院處理漏水糾紛一定要委託公會鑑定嗎？

2、若判決結果認定是他的浴室滲漏，判令其修復並回復原狀，他如不履行或不依判決之修復要領實現，以簡易方式敷衍，而其屋內又不允進入，屆時如何舉證聲請強制執行？

3、法院若准許強制執行，其程序為何？有無嚇阻其不作為之實際效果？

答：

大大您好：

起訴時如果只附社區管理委員會所雇水電匠的證據及照片，對方在訴訟中應該仍會質疑漏水原因，而須委任土木技師公會或建築師公會鑑定。所以大大可以直接委請土木技師公會或建築師公會派員先行鑑定，再以公會鑑定結果作為證據提起訴訟（會涉及到訴之聲明），公會事先作成的鑑定結果，法院原則上不會去質疑，如有疑問，至多傳喚鑑定人到庭即可。

修復漏水的判決後續有可能會有強制執行的問題，而強制執行即會遇到屋主不配合或是敷衍處理虛應故事的問題，所以在起訴時，原告的聲明就很重要，原則上建議是由原告僱工修復，而被告負擔修復費用，以避免被告藉故不為或拖延修復，甚或是隨便處理交待了事，事後仍須再為訴訟處理，本所之前有一案聲明是：「一、被告應容許原告進入其所有臺北市萬華區○○街○○號○○樓房屋內，按照臺北市土木技師公會北土技字第○○○○○○號漏水原因及修繕鑑定報告十一、鑑定結果及附件七修復費用概估表所示內容，進行漏水修繕工程至不漏水狀態為止。二、被告應給付原告新臺幣○○○○元。⋯⋯」，大大可參考。

因為前開第一項聲明是行為不行為的強制執行，而第二項聲明則是修復費用的金錢執行，所以被告如不配合，就第一項聲明法院是可以裁罰怠金，而第二項聲明是被告的財產都可以作為執行標的。所以被告縱不配合，原告仍得依法院判決強制執行，如此應能減少被告不配合修復的動機。