財團買下本人兄弟的持分後聲請法院變價拍賣，我應該如何保障自己的權利？

問：

律師您好:

請教您一個問題.本人兄弟因銀行債務被拍賣.其分別共有1/10被開發商買走.其又將1/100贈與給自己的子公司.由子公司以持份甚微.難以達成協議分割.及使用.向法院提告.請求逕行變價拍賣.法院近期招開簡易法庭.請問:
1.民眾正常的居住權.因財團的以小吃大併吞.沒有任何法條可以保障麼?
2.推測拍賣競價.其以財團之資力來低價標購.轉售牟利.造成我方重大的損失.可以用何種方式 或理由來 說服法官.採法庭協議解決.非拍賣
3.訴訟中的案件.共有人是不能做任何處分麼?
麻煩解答.感激不盡

答：

大大您好，共有人是可以隨時請求裁判分割，如果大大在前次拍賣時主張優先購買時，買下你兄弟的持分，我相信今天就不會發生這樣的事情，所以造成今日與第三人共有的情形，應該是怪不得人，這個跟財團以小吃大併吞無關。

而對方聲請法院用變價方式裁判分割，對大大相對不利，因為到時會整筆不動產被拍賣，也就是連大大的持分都會被變賣掉，所以大大要在訴訟中主張久居事實，請求法院用補償分割的方式分割。而對方是否會同意以協議方式解決，我是認為除非大大能提出相當於市價的合理價格，否則對方應該不會接受。

而共有人的持分只要沒有被法院假扣押、假處分查封，共有人原則上是可以隨時處分的，但其他共有人是有優先購買權的。

參考法條：

民法

第 823 條

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

第 824 條

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

土地上有他人設定已逾二十年之地上權，但該土地皆是由土地所有人使用時，土地所有人可否訴請法院判決塗銷？

委託人為新北市新莊區○○段○○地號土地之所有權人，而系爭土地於民國38年間曾存在被告父祖輩等人所有之煉造建物及訴外人自建之土角造建物，並分別由被告之父祖輩等人單獨聲請設定權利範圍77.26平方公尺、114.41平方公尺以及64.01平方公尺之未定期限地上權。而前開三筆未定期限之地上權自38年設定登記後，權利人即被告父祖輩等人均未占有使用系爭土地，迄今業已逾65年，且上揭三筆建物早已全部滅失，如今系爭土地上僅存之未辦保存登記建築物乃係委託人之配偶於60、70年間所興建（門牌編號為新北市○○區○○路00號之l），嗣由委託人繼承取得，繼續占有使用並出租予第三人張○琪，足見權利人被告等三人設定系爭地上權之使用收益目的業已不復存在，故委任本所起訴請求被告應塗銷地上權登記。

案經臺灣新北地方法院審理後，作成104年度訴字第569號民事判決，判決我造勝訴，判決命被告等人如判決附表所示土地之地上權均予終止，地上權登記則予以塗銷。而其理由主要如下，可作為相似案件參考。

事實及理由

（略）

七、本件應審酌原告主張被告就系爭地上權應辦理繼承登記，並同時請求終止系爭地上權及請求被告塗銷系爭地上權登記，有無理由？

（一）按民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因『當事人』之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」兼之本條立法理由亦係：「兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。又此項請求係變更原物權之內容，性質上為形成之訴，應以形成判決為之。」，準此，土地所有人得於地上權設定登記逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權至明。另「修正之民法第833條之1規定，於民法物權編中華民國99年1月5日修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之。」，99年2月3日民法物權編施行法第13條之1亦有明文。本件系爭土地之地上權未記載存續期間，有原告提出之系爭土地之土地登記第二類謄本可參（見本院卷第7、8頁），是本件自屬於未定有期限之地上權登記，而有民法第833條之1之適用，合先敘明。

（二）經查：1、原告主張被繼承人葉○金、訴外人陳○莊、楊○財、周○發等人原在系爭土地上建築房屋，並於38年間於系爭土地設定系爭地上權，訴外人陳○莊之地上權於48年3月9日移轉予被繼承人楊○蜂，訴外人楊○財之地上權於49年7月11日移轉登記予被告陳○吉。而被告楊○郎等人為楊○蜂之繼承人，被告葉○送等人為葉○金之繼承人，尚未辦理系爭土地地上權之繼承登記，原告則於80年2月11日取得系爭土地等語，並提出繼承系統表、戶籍謄本、除戶謄本、土地登記謄本、地上權原始登記資料在卷可稽，核屬相符，堪信為真實。2、系爭土地登記地上權人為被繼承人楊○蜂、被繼承人葉○金及被告陳○吉，收件年期均為38年，設定地上權範圍分別為114.41平方公尺、77.26平方公尺、64.01平方公尺，登記日期分別為空白、39年6月1日、39年6月1日，存續期間及地租均為空白等情，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第7、8頁），足認系爭土地於38年設定不定期限、無約定地租之地上權予被繼承人葉○金、訴外人陳○莊、楊○財、周○發等人係作為建築房屋之用。系爭地上權設定迄今已有60年餘，系爭土地上已無被繼承人葉○金、訴外人陳○莊、楊○財、周○發等人之建物，其上僅有未辦理保存登記之建物，該建物係原告配偶褚○財於60、70年間所興建（門牌號碼為新北市○○區○○路00號之1），嗣由原告繼承取得，繼續占有使用並出租予訴外人張○琪，且被告陳○吉亦稱「該建物非我所建，是原告60幾年蓋的，當時蓋的時候無經過我同意，36-1是原告所建，36號也不是我的」，此有本院104年4月16日勘驗筆錄在卷可參，足認現存於系爭土地上之建物非被繼承人葉○金、楊○蜂及被告陳○吉等人所興建，被告陳○吉自始並未使用並占有系爭土地。另楊○蜂、葉○金分別於87年10月7日、77年3月15日死亡，被告楊○郎等人為楊○蜂之繼承人，被告葉○送等人為葉○金之繼承人，現均未占有使用系爭土地，此亦有本院104年4月16日勘驗筆錄在卷可佐，是系爭地上權原設定之目的已不存在，若系爭地上權繼續存在則不符實際，並有礙於土地經濟利用價值及所有權人之利益，應認系爭地上權成立目的與利用狀況已有變動，是原告請求本院終止系爭地上權，核屬有據，應予准許。

（三）次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第759條、第767條第1項中段分別定有明文。經查，系爭土地之地上權人楊○蜂、葉○金分別於87年10月7日、77年3月15日死亡，被告楊○郎等人為楊○蜂之繼承人，被告葉○送等人為葉○金之繼承人，依法應由被告楊○郎等人共同繼承楊○蜂之系爭地上權，由被告葉○送等人繼承為葉○金之系爭地上權，惟被告楊○郎等人迄未辦妥繼承登記，且系爭地上權縱然依法宣告准予終止，在塗銷登記之前形式上仍然存在，此一塗銷為物權消滅方式，屬於處分行為，依上開規定，須由被告楊○郎等人辦理繼承登記後始得加以處分。從而，原告本於系爭土地所有人之地位，請求本院准予終止系爭地上權，由被告楊○郎等人就系爭地上權辦理繼承登記後，再判命前開被告塗銷系爭地上權，為有理由，應予准許。

（四）被告葉○瑜部分，其已51年5月8日出養予訴外人葉○品，且收養關係並未終止，有被告葉○瑜戶籍資料在卷可按，又原告所陳繼承系統表亦載明被告葉○瑜出養及未終止收養，足證，被告葉○瑜因已出養予訴外人葉○品，並非葉○金之繼承人，原告對被告葉○瑜部分請求，並無理由。

八、從而，原告依民法第833條之1規定，請求判決終止系爭地上權，並請求被告陳○吉塗銷地上權及被告楊○郎等人辦理繼承登記後塗銷地上權登記，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

房屋座落他人土地，而他人死亡後沒有繼承人時，房屋所有人應如何處理？

您好，有個問題想請問:

我的老家有一個十分棘手的問題，過去我爺爺的時代跟同村莊的人買賣一塊土地(只有口頭協議，並無簽署正式合同也無辦理過戶)，後來也在上面蓋了房子(現在的老家)，中間歷經了我爸爸及我們這代，一共在這住了五六十年之久，爾後因與我爸爸買賣的人過世了，對方的下一代就把我們住的這塊土地私自做了抵押買賣後信用破產，隨後我老家就被貼上封條拍賣，後來轉手似乎被外人買走了，但這個買的人之後也過世了並且無繼承人，現在這塊土地就這樣被晾在那裏，但我們的房子還在。

請問:

1.之後買走這塊土地的人若要處理這塊土地，是否也要經過我們(地上物所有人)的同意？

2.若我們想將這塊土地買回，可以如何處理？(沒有土地相關資料，如:地號。地籍圖之類的)

3.之前有請人稍微了解，這塊土地原先地主的借貸好像很複雜，有好幾個債權人，這樣如果我們買回會有問題嗎？

以上問題謝謝解答!!

答：

大大您好，對於這件如何處理，要視有無遺產管理人分別說明：

按「繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明。」、「親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。」、又「第一千一百七十八條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫。」，為民法第1177條、第1178條、第1185條所定有明文。

所以就本件而言，買的人過世之後沒有繼承人時，法律上，可由親屬會議、利害關係人或檢察官，聲請法院選任遺產管理人，來管理其遺產。倘遺產管理人嗣後依法報請國有財產署接管時，因該不動產屬於非公用不動產，大大家除可依法申租外，亦可在國有財產署公告標售時承購之。大大家買受之後，原先地主的借貸關係是否複雜，都與大大家無關，大大家買回並不會有任何問題。

倘若未有人聲請法院選任遺產管理人時，依土地法第73條之1規定，「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。」、「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」。

故就大大所問，倘地政機關依土地法上開規定列冊管理，進而移請國有財產局公開標售標售後，大大家該時即可透過標售主張優先購買權取得土地，至於原先地主的借貸關係是否複雜，都與大大家無關，大大家買回並不會有任何問題。反之，大大家倘若未依法主張優先購買權時，嗣後買受之人處理這塊土地時，除無須經過大大家的同意外，該買受之人甚至有可能主張拆屋還地。

因地政機關依土地法上開規定列冊管理的時間長達十五年，逾期仍未辦理繼承登記時，地政機關始可將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售，對於占有人而言，時間稍嫌過長，所以為確保占有之權利，大大家可以考慮主張時效取得地上權，應該也可以解決大大家的問題。

父親往生前的車貸債務，我可以不用還嗎？我現在可不可以再辦理拋棄繼承？

網友問：

本人自小即由祖母一手帶大，成年後沒有多久，父親即因病往生，沒有留下任何遺產，因為我並未與父母同住，根本不知道父母在外有何債務，所以也沒有想到要辦理拋棄繼承。但是上個月突然收到一家資產管理公司的存證信函，要求我償還父親生前的車貸借款債務，而從父親往生到現在已經13年了，本金加上違約金、利息，利上滾利，金額實在很嚇人，我根本無法負擔。

請問律師，我能不能以現在才知道父親遺有債務為由，向法院辦理拋棄繼承？如果不能，那我應該怎麼辦？

本所宋銘樹律師回覆如下：

大大你好：

按我國民法繼承原採概括繼承制，97年1月2日改以限定繼承為原則（參民法第1148條）。但因新舊法交替期間，法律如何適用？且父債一定要子還，對於無辜子女而言情何以堪？所以立法院嗣後陸續增訂民法繼承篇施行法第1條之1、之2、之3等規定，而施行法第1條之3第4項明文規定「繼承在民法繼承編中華民國98年5月22日修正施行前開始，繼承人因不可歸責於己之事由或未同居共財者，於繼承開始時無法知悉繼承債務之存在，致未能於修正施行前之法定期間為限定或拋棄繼承，以所得遺產為限，負清償責任。但債權人證明顯失公平者，不在此限」（參民法繼承篇施行法第1條之3第4項）。

依大大所述，父親於13年前過世時，應適用修正前民法第1148條概括繼承之規定，大大未於法定期間為限定或拋棄繼承，且當時既已成年，應無法適用繼承篇施行法第1條之1第1、2項等規定。但若大大可以證明有不可歸責於己之事由或未與父親同居共財，於繼承開始時無法知悉繼承債務之存在，致未能於修正施行前之法定期間為限定或拋棄繼承之情事時，得依繼承篇施行法第1條之3第4項之規定，以所得遺產為限，負清償責任，否則大大仍需概括清償父親所遺債務，大大可以參考台灣高等法院100年度家上易字第8號民事判決，應該可以讓大大更了解。

另外，聲請法院裁定本票准予強制執行的程序比較簡單，且本票之法定利息為百分之六，亦高於民法規定之百分之五，所以銀行或車貸公司追償債務時，一般都只會聲請本票裁定。但依票據法第22條之規定，票據上之權利，自發票日起算，三年間不行使，即因時效而消滅。而本票持票人向法院聲請裁定允許本票強制執行，因非起訴，其效力僅相當於請求，所以依民法第130條之規定，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷。時效仍依票據法第22條之規定計算，時效並非自收到法院民事裁定確定證明書之後重新起算三年（確定證明書只有證明已合法送達之效力）。而本票裁定確定後聲請法院強制執行，其執行終結後，因本票裁定並非與確定判決有同一之效力，所以其時效重新起算後亦僅為三年，並非五年。大大父親的車貸債務，迄今已經逾13年，債務拖延甚久，無論銀行或車貸公司，甚至債權讓與資產公司期間，或多或少都可能有時效消滅的問題，建議大大也可以就這方面查證確認一下，如果確有罹於時效情事，大大自亦可主張時效抗辯，拒絕給付。

以上意見，供大大參考。

我們是土地及房屋所有人，但房屋稅籍名義人卻不是我們，我們應如何處理？

律師您好 想請教：

我們家有一間三合院，座落於兩個地號，未辦保存登記，沒有房屋所有權狀，但一個門牌有兩個稅籍，因房屋價值不到課稅等級，所以從沒繳過房屋稅，最近有人要買我們住的這邊土地，才發現我們住的這邊，土地是我們的，但稅藉是大伯他們那邊的，而大伯他們住的是我們的稅籍，土地是他們的，因為買方要淨空我們這邊的土地，我們若拆掉我們住的這邊房子，會有法律問題嗎？

因為跟大伯他們那邊關係已不好，所以已不來往了…我們可以單方找稅捐處更正稅籍嗎？還是有別的方法呢？

大大您好：

未辦保存登記建物的所有權原則上是由出資興建之人取得，而稅籍只是作為行政機關課稅管理之用，納稅義務人並不等同於所有權人。而未辦保存登記建物主要是看事實上處分權，也就是誰有權占有、管理、使用，收益？所以房屋如確為大大父親出資興建，房屋即昃由大大父親原始取得，大大的大伯並不會因為稅籍的記載而取得房屋所有權，但稅籍仍不失為一種證明方法。倘若大大的大伯主張該屋為其所有，雙方仍有可能發生爭議。

比較好的處理方式當然是雙方一同到稅捐稽徵機關或提供相關證明文件給大大家辦理稅籍納稅義務人的變更，否則大伯家的房屋將來也會面對相同的問題。真的無法合意辦理時，稅捐處應該不會同意大大家單方申請更正稅籍，所以大大家可能要提起民事訴訟，訴請法院確認房屋所有權或事實上處分權存在，並請求大伯協同辦理房屋稅籍名義人變更。

倘大大家逕自拆掉所住的這邊房子，如大伯主張權利，在法律可能會有刑事毀損及民事損害賠償的問題。

以上意見，請參考。