我們是土地及房屋所有人，但房屋稅籍名義人卻不是我們，我們應如何處理？

律師您好 想請教：

我們家有一間三合院，座落於兩個地號，未辦保存登記，沒有房屋所有權狀，但一個門牌有兩個稅籍，因房屋價值不到課稅等級，所以從沒繳過房屋稅，最近有人要買我們住的這邊土地，才發現我們住的這邊，土地是我們的，但稅藉是大伯他們那邊的，而大伯他們住的是我們的稅籍，土地是他們的，因為買方要淨空我們這邊的土地，我們若拆掉我們住的這邊房子，會有法律問題嗎？

因為跟大伯他們那邊關係已不好，所以已不來往了…我們可以單方找稅捐處更正稅籍嗎？還是有別的方法呢？

大大您好：

未辦保存登記建物的所有權原則上是由出資興建之人取得，而稅籍只是作為行政機關課稅管理之用，納稅義務人並不等同於所有權人。而未辦保存登記建物主要是看事實上處分權，也就是誰有權占有、管理、使用，收益？所以房屋如確為大大父親出資興建，房屋即昃由大大父親原始取得，大大的大伯並不會因為稅籍的記載而取得房屋所有權，但稅籍仍不失為一種證明方法。倘若大大的大伯主張該屋為其所有，雙方仍有可能發生爭議。

比較好的處理方式當然是雙方一同到稅捐稽徵機關或提供相關證明文件給大大家辦理稅籍納稅義務人的變更，否則大伯家的房屋將來也會面對相同的問題。真的無法合意辦理時，稅捐處應該不會同意大大家單方申請更正稅籍，所以大大家可能要提起民事訴訟，訴請法院確認房屋所有權或事實上處分權存在，並請求大伯協同辦理房屋稅籍名義人變更。

倘大大家逕自拆掉所住的這邊房子，如大伯主張權利，在法律可能會有刑事毀損及民事損害賠償的問題。

以上意見，請參考。

房屋土地原屬同一人所有，而僅土地遭拍定時，拍定人可否請求拆屋還地？

劉律師您好，下述為我父親最近遇到的問題，想向您請教有無解套方法。謝謝！

土地與房屋為原告與被告(兩人為兄弟關係)民國70年以公司名義(公司負責人為被告)共同出資興建，土地登記在被告名下，房屋為未辦保存登記建物，然被告在民國95年未告知原告(我父親)便私下以土地地號申請房屋稅籍證明。今年被告的土地被拍賣，原告為拍定人，原告便主張房屋為兄弟兩人共有，被告無權占有，請求其拆屋還地。

第一次言詞辯論中，被告答辯聲明有二：

一、被告出示民國95年申請的稅籍證明書主張房屋是自己一人出資建造。

★因為早期原告與被告僅以口頭約定兩人共有，原告沒有任何書面文件可證明房屋是兩人共同出資建造。想請問律師，稅籍證明除了證明課稅內容外，亦可證明是誰出資建造的嗎？或是還有其他的功用嗎？

二、被告以民法838-1條第1項主張自己具有法定地上權，屬有權占有，非原告主張無權占有，故不必拆屋還地。

★民法838-1條第1項：「土地與房屋同屬一人，經拍賣後，土地與房屋拍定人各異時，房屋所有權人才視為已有地上權之設定。」我的解讀是該法條成立要件為土地與房屋「同屬一人」，不知這樣的解讀是否有誤？

★我感到疑惑的是，若房屋是被告所有，那為何當初拍賣公告上會註明「拍賣土地上有建物，但建物占有基礎法律關係不明，故不在拍賣範圍內」，能否以這點請求被告提出其為房屋所有權人之相關證明文件？若被告無法拿出證明的話，原告下一步可以怎麼做呢？

★原告訴訟聲明主張被告無權占有，但聲明理由又說是兄弟共有，這樣是否有矛盾之處？這幾天我被法條搞得暈頭轉向，腦袋已經打結了！希望律師能善心大發為我解惑！

謝謝～^＿＿＿^

大大您好：

未辦保存登記建物原則上是由原始出資人取得所有權，因為未辦保存登記建物無法透過地政登記移轉，所以買賣後手只是取得該未辦保存登記建物之事實上處分權而已。而稅籍證明主要是稅捐稽徵機關認定納稅義務人之用，但因為只有所有人或占有人等才會同意納稅，所以稅籍證明是可以作為其為所有人或占有人（事實上處分權人）證明之用，但事實上的所有權人仍是可以提出出資證明等證據反證推翻的。

至於被告可否主張依民法第838條之1條第1項具有法定地上權，屬有權占有，非原告主張無權占有，故不必拆屋還地。因為民法第838條之條第1項後段規定「僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」，所以被告能否主張，主要牽涉到要件上所謂「同屬一人」如何解釋？土地、房屋如原是被告單獨所有，其自有主張民法第838條之條第1項之餘地，除非大大父親另外取得或受讓對被告的債權，再查封拍賣系爭房屋取得房屋，否則可能沒有辦法解決土地、房屋權屬分屬不同人之爭議。

但房屋如為原告與被告二人共有，原告訴訟聲明主張被告無權占有，但聲明理由又說是兄弟共有，這樣是明顯矛盾的，所以原告應依民法第823條、第824條之規定訴請分割該共有未辦保存登記建物，而非訴請拆屋還地，因為土地為原告單獨所有，基於土地、建物權屬合一時才能達到最大經濟效益，故請求法院裁判准原告補償被告後，判決分割由原告單獨取得，或許是可以考慮的一個方向。

參考法條：

民法第823條

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

第824條

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

民法第838條之1

土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。

前項地上權，因建築物之滅失而消滅。

關於未辦保存登記建物占有共有土地問題

問：

律師您好，父親住的老家是設籍居住70年以上，由於我父親是地主是持分人之一，只是持分比例不高，另外地上屋由於年代久遠最近才查出已被註消登記，這部份我父親是否可以依土地法相關設籍20年以上的身份辦理登記(目前只有我父親一戶住那裡)，如爾後如有建商想改建採用提存方式，處份我父親的持分土地，對於我父親住在那裡權利法律上是否有相關法令保障？

答：

大大您好，「未辦保存登記建物」所有權人申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第79條之規定，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。建物與基地如非屬同一人所有者，並須另附使用基地之證明文件。因為大大父親只是共有人之一，如未能取得全體共有人之同意書，應無法申請辦理建物所有權第一次登記。

雖然大大父親住的房屋無法辦理建物所有權第一次登記，但在法律上仍是獨立的財產權，依法自受法律之保障，也就是大大的父親，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。任何共有人或建商如未獲得大大父親的同意，並不能拆除該房屋，縱然其他土地共有人依土地法第34條之1之規定，將共有土地出售予第三人或建商時，該買受人除取得法院拆屋還地的確定判決外，亦不當然即得要求大大的父親拆除所住的房屋。

至於拆屋還地訴訟中，可否主張有權占有，則視大大的父親當初於系爭土地上建屋之原由而定。

參考法條：

民法第765條

所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

土地登記規則第79條

申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：

一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。

二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。

三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。

四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。

前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：

一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

二、門牌編釘證明。

三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

四、繳納水費憑證。

五、繳納電費憑證。

六、未實施建築管理地區建物完工證明書。

七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

八、其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。

第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

勞動檢查常見缺失之預防及改善

客戶諮詢及承辦案件中常有涉及勞資爭議，以及主管機關勞動檢查後裁罰之行政救濟案件。而經統計勞動檢查違規項目以「加班費未足額發給」、「連續工作超過12小時，加班超過46小時」、「連續工作7日以上」、「遲到扣款」、「工資未全額給付」及「請假休假」等最常發生。而當員工離職、勞動契約結束時，往往就是爭訟的開始。

為進一步了解勞動檢查常見缺失，進而建議客戶預防及改善，避免勞資爭議發生，故於104年6月18日參加中華民國職工福利發展協會邀請謝清風老師開設之「勞動檢查常見缺失之預防及改善」進修課程。

謝清風老師外號清風俠為高考勞工行政及格，先後任職中華電信總公司人資處、台北縣勞工局、勞委會條件處等，現職顧問公司負責人，對於勞動法規及實務有豐富的專業知識，上其課程可謂受益良多。

謝老師本次上課是以案例式教學，其授課大綱主要為：

一、勞動檢查業務管轄範圍

二、拒絕、規避或阻撓勞動檢查

三、勞動契約的結束，是另一個爭議的開始

四、勞動檢查常見違規案例分析（一）

1.未依規定給付加班費

2.加班費給付不足額

3.強制加班轉換補休

五、勞動檢查常見違規案例分析（二）

1.一日工作時間超出12小時

2.一個月加班時數超出46小時

六、勞動檢查常見違規案例分析（三）

1.未依法給予喪假病假留職停薪

2.未給予例假（連續工作7日以上）

3.未逐日記載勞工出勤紀錄

4.工資清冊未保存5年

七、勞動檢查常見違規案例分析（四）

1.未依規定給予休假日出勤工資

2.週休二日星期六出勤工資計算

3.部分工時加班費加成給付之始點

4.部分工時假日加班之加倍

八、勞動檢查常見違規案例分析（五）

1.低於基本工資

2.遲到扣款超過應扣工資比例

3.扣發全勤獎金致低於基本工資

4.未辦妥離職交接逕扣工資

九、勞動檢查常見違規案例分析（六）

1.未依規定申報勞保投保薪資

2.未依規定申報健保投保金額

3.未依規定申報調整勞工退休金月提繳工資

4.工資、非工資、補助性、獎勵性

十、勞動檢查常見違規案例分析（七）

1.未依規定舉辦勞資會議

2.未依規定核備工作規則

3.未依法設立提撥舊制勞工退休準備金

十一、檢查後之陳述意見通知書

1.陳述意見書格式

2.陳述意見書撰寫

關於遺產繼承分割問題

問：

兄弟姐妹七人要繼承父親土地及土地上之二棟房子(分前後二棟,皆為二層樓，前棟為父親生前居住,後棟建築則分為四間，由兄長四家居住，二間房子都没有辦理保存登記。

請問我們繼承土地是每人1/7，但房子要如何繼承？我可以主張前棟由女兒三人共同繼承嗎？又他日要處分土地時會因為房子没有保存及因為兄長長期居住而生困難嗎？再請問代書所說的平均持分繼承跟一般繼承一樣嗎？如果要處分土地時那一種繼承較不麻煩？

答：

大大妳好，遺產若按應繼分繼承是比較簡單，前棟建築物可依分管協議方式由妳們姐妺占有使用。但日後處分時，因係共有，即須全體繼承人同意，或是依土地法第34條之1以多數決方式處分，到時會有一些困難。

而未辦保存登記建物為大大繼承取得，所以大大是當然取得建物所有權，只是因為是未辦保存登記建物，日後若出售他人時，他人只是取得事實上處分權。

總言之，辦理繼承時，建議即由全體繼承人協議分割遺產，即由姐妹取得前棟建物，後棟則由兄長取得。而土地部分如能併同辦理標示分割，分割成前後二棟建物的基地，是比較好的。倘若七位繼承人無法就遺產分割方法達成協議，只能聲請法院裁判分割遺產，大大到時可以請求法院將前棟建築及其座落基地判決分割給妳們姐妹，後棟及其基地則仍由兄長繼承。