房屋土地原屬同一人所有，而僅土地遭拍定時，拍定人可否請求拆屋還地？

劉律師您好，下述為我父親最近遇到的問題，想向您請教有無解套方法。謝謝！

土地與房屋為原告與被告(兩人為兄弟關係)民國70年以公司名義(公司負責人為被告)共同出資興建，土地登記在被告名下，房屋為未辦保存登記建物，然被告在民國95年未告知原告(我父親)便私下以土地地號申請房屋稅籍證明。今年被告的土地被拍賣，原告為拍定人，原告便主張房屋為兄弟兩人共有，被告無權占有，請求其拆屋還地。

第一次言詞辯論中，被告答辯聲明有二：

一、被告出示民國95年申請的稅籍證明書主張房屋是自己一人出資建造。

★因為早期原告與被告僅以口頭約定兩人共有，原告沒有任何書面文件可證明房屋是兩人共同出資建造。想請問律師，稅籍證明除了證明課稅內容外，亦可證明是誰出資建造的嗎？或是還有其他的功用嗎？

二、被告以民法838-1條第1項主張自己具有法定地上權，屬有權占有，非原告主張無權占有，故不必拆屋還地。

★民法838-1條第1項：「土地與房屋同屬一人，經拍賣後，土地與房屋拍定人各異時，房屋所有權人才視為已有地上權之設定。」我的解讀是該法條成立要件為土地與房屋「同屬一人」，不知這樣的解讀是否有誤？

★我感到疑惑的是，若房屋是被告所有，那為何當初拍賣公告上會註明「拍賣土地上有建物，但建物占有基礎法律關係不明，故不在拍賣範圍內」，能否以這點請求被告提出其為房屋所有權人之相關證明文件？若被告無法拿出證明的話，原告下一步可以怎麼做呢？

★原告訴訟聲明主張被告無權占有，但聲明理由又說是兄弟共有，這樣是否有矛盾之處？這幾天我被法條搞得暈頭轉向，腦袋已經打結了！希望律師能善心大發為我解惑！

謝謝～^＿＿＿^

大大您好：

未辦保存登記建物原則上是由原始出資人取得所有權，因為未辦保存登記建物無法透過地政登記移轉，所以買賣後手只是取得該未辦保存登記建物之事實上處分權而已。而稅籍證明主要是稅捐稽徵機關認定納稅義務人之用，但因為只有所有人或占有人等才會同意納稅，所以稅籍證明是可以作為其為所有人或占有人（事實上處分權人）證明之用，但事實上的所有權人仍是可以提出出資證明等證據反證推翻的。

至於被告可否主張依民法第838條之1條第1項具有法定地上權，屬有權占有，非原告主張無權占有，故不必拆屋還地。因為民法第838條之條第1項後段規定「僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」，所以被告能否主張，主要牽涉到要件上所謂「同屬一人」如何解釋？土地、房屋如原是被告單獨所有，其自有主張民法第838條之條第1項之餘地，除非大大父親另外取得或受讓對被告的債權，再查封拍賣系爭房屋取得房屋，否則可能沒有辦法解決土地、房屋權屬分屬不同人之爭議。

但房屋如為原告與被告二人共有，原告訴訟聲明主張被告無權占有，但聲明理由又說是兄弟共有，這樣是明顯矛盾的，所以原告應依民法第823條、第824條之規定訴請分割該共有未辦保存登記建物，而非訴請拆屋還地，因為土地為原告單獨所有，基於土地、建物權屬合一時才能達到最大經濟效益，故請求法院裁判准原告補償被告後，判決分割由原告單獨取得，或許是可以考慮的一個方向。

參考法條：

民法第823條

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

第824條

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

民法第838條之1

土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。

前項地上權，因建築物之滅失而消滅。

關於未辦保存登記建物占有共有土地問題

問：

律師您好，父親住的老家是設籍居住70年以上，由於我父親是地主是持分人之一，只是持分比例不高，另外地上屋由於年代久遠最近才查出已被註消登記，這部份我父親是否可以依土地法相關設籍20年以上的身份辦理登記(目前只有我父親一戶住那裡)，如爾後如有建商想改建採用提存方式，處份我父親的持分土地，對於我父親住在那裡權利法律上是否有相關法令保障？

答：

大大您好，「未辦保存登記建物」所有權人申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第79條之規定，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。建物與基地如非屬同一人所有者，並須另附使用基地之證明文件。因為大大父親只是共有人之一，如未能取得全體共有人之同意書，應無法申請辦理建物所有權第一次登記。

雖然大大父親住的房屋無法辦理建物所有權第一次登記，但在法律上仍是獨立的財產權，依法自受法律之保障，也就是大大的父親，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。任何共有人或建商如未獲得大大父親的同意，並不能拆除該房屋，縱然其他土地共有人依土地法第34條之1之規定，將共有土地出售予第三人或建商時，該買受人除取得法院拆屋還地的確定判決外，亦不當然即得要求大大的父親拆除所住的房屋。

至於拆屋還地訴訟中，可否主張有權占有，則視大大的父親當初於系爭土地上建屋之原由而定。

參考法條：

民法第765條

所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。

土地登記規則第79條

申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：

一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。

二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。

三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。

四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。

前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：

一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。

二、門牌編釘證明。

三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。

四、繳納水費憑證。

五、繳納電費憑證。

六、未實施建築管理地區建物完工證明書。

七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。

八、其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。

第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

勞動檢查常見缺失之預防及改善

客戶諮詢及承辦案件中常有涉及勞資爭議，以及主管機關勞動檢查後裁罰之行政救濟案件。而經統計勞動檢查違規項目以「加班費未足額發給」、「連續工作超過12小時，加班超過46小時」、「連續工作7日以上」、「遲到扣款」、「工資未全額給付」及「請假休假」等最常發生。而當員工離職、勞動契約結束時，往往就是爭訟的開始。

為進一步了解勞動檢查常見缺失，進而建議客戶預防及改善，避免勞資爭議發生，故於104年6月18日參加中華民國職工福利發展協會邀請謝清風老師開設之「勞動檢查常見缺失之預防及改善」進修課程。

謝清風老師外號清風俠為高考勞工行政及格，先後任職中華電信總公司人資處、台北縣勞工局、勞委會條件處等，現職顧問公司負責人，對於勞動法規及實務有豐富的專業知識，上其課程可謂受益良多。

謝老師本次上課是以案例式教學，其授課大綱主要為：

一、勞動檢查業務管轄範圍

二、拒絕、規避或阻撓勞動檢查

三、勞動契約的結束，是另一個爭議的開始

四、勞動檢查常見違規案例分析（一）

1.未依規定給付加班費

2.加班費給付不足額

3.強制加班轉換補休

五、勞動檢查常見違規案例分析（二）

1.一日工作時間超出12小時

2.一個月加班時數超出46小時

六、勞動檢查常見違規案例分析（三）

1.未依法給予喪假病假留職停薪

2.未給予例假（連續工作7日以上）

3.未逐日記載勞工出勤紀錄

4.工資清冊未保存5年

七、勞動檢查常見違規案例分析（四）

1.未依規定給予休假日出勤工資

2.週休二日星期六出勤工資計算

3.部分工時加班費加成給付之始點

4.部分工時假日加班之加倍

八、勞動檢查常見違規案例分析（五）

1.低於基本工資

2.遲到扣款超過應扣工資比例

3.扣發全勤獎金致低於基本工資

4.未辦妥離職交接逕扣工資

九、勞動檢查常見違規案例分析（六）

1.未依規定申報勞保投保薪資

2.未依規定申報健保投保金額

3.未依規定申報調整勞工退休金月提繳工資

4.工資、非工資、補助性、獎勵性

十、勞動檢查常見違規案例分析（七）

1.未依規定舉辦勞資會議

2.未依規定核備工作規則

3.未依法設立提撥舊制勞工退休準備金

十一、檢查後之陳述意見通知書

1.陳述意見書格式

2.陳述意見書撰寫

關於遺產繼承分割問題

問：

兄弟姐妹七人要繼承父親土地及土地上之二棟房子(分前後二棟,皆為二層樓，前棟為父親生前居住,後棟建築則分為四間，由兄長四家居住，二間房子都没有辦理保存登記。

請問我們繼承土地是每人1/7，但房子要如何繼承？我可以主張前棟由女兒三人共同繼承嗎？又他日要處分土地時會因為房子没有保存及因為兄長長期居住而生困難嗎？再請問代書所說的平均持分繼承跟一般繼承一樣嗎？如果要處分土地時那一種繼承較不麻煩？

答：

大大妳好，遺產若按應繼分繼承是比較簡單，前棟建築物可依分管協議方式由妳們姐妺占有使用。但日後處分時，因係共有，即須全體繼承人同意，或是依土地法第34條之1以多數決方式處分，到時會有一些困難。

而未辦保存登記建物為大大繼承取得，所以大大是當然取得建物所有權，只是因為是未辦保存登記建物，日後若出售他人時，他人只是取得事實上處分權。

總言之，辦理繼承時，建議即由全體繼承人協議分割遺產，即由姐妹取得前棟建物，後棟則由兄長取得。而土地部分如能併同辦理標示分割，分割成前後二棟建物的基地，是比較好的。倘若七位繼承人無法就遺產分割方法達成協議，只能聲請法院裁判分割遺產，大大到時可以請求法院將前棟建築及其座落基地判決分割給妳們姐妹，後棟及其基地則仍由兄長繼承。

法律小辭典－舉證責任

所謂舉證之所在，敗訴之所在，民事訴訟主要是圍繞在請求權基礎及舉證責任上，所以對於請求權基礎指涉之權利是否發生？是否消滅？或是有權利妨礙事由等，即應由主張之當事人負舉證責任。在當事人無法舉證時，其不利益之結果，即歸應負舉證責任之一方承受，所以舉證責任如何分配？往往亦是原被告雙方在訴訟上的主要攻防之點。

而就舉證責任如何分配？除民事訴訟法第277條明文規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」外，最高法院亦有諸多判例，如17年度上字第917號民事判例謂「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，又43年度台上字第377號謂「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」等可資參考。

關於請求拆屋還地之不動產訴訟，其舉證責任如何分配？最高法院72年度台上字第1552號民事判決謂「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」闡釋甚明。

所以拆屋還地訴訟案被告的答辯，主要是要證明其有合法占有之權源，而其占有權源為何？是買賣？亦或是贈與、租賃、使用借貸、共有分管協議、時效取得地上權、越界建築、誠信原則（權利濫用禁止原則）等？被告即須就符合其要件之事實負舉證責任，倘被告無法舉證，法院即應為被告拆屋還地之敗訴判決。

土地上有一棟賣方未辦保存登記建物，而我很想買那塊地時，我應該怎辦？

網友問：

律師您好，請教一下，我想買一塊土地 ，但賣方的土地上有一棟未保存登記建物 ，賣方現居住於上述建物內，而此未保存登記建物的稅籍證明是登記在賣方的公公名下（當時應為賣方公公出資興建），房子不值錢所以沒被課到房屋稅，賣方的公公已過世十餘年... ，且賣方和她老公那邊的兄弟已交惡，無法溝通，所以我感覺買此土地有一些風險。

請問 :

1. 假設我買下此筆土地，日後賣方公公的兒女們是否可行使繼承權，再來主張他們有優先買權，使我的買賣契約無效？另外，未保存登記建物若要行使繼承權有限期嗎 ?

2. 賣方說可以先行把房子拆掉再賣我，可行嗎？

3. 存證信函知會賣方公公的兒女們買賣內容，避免買賣契約無效？之後再主張拆屋還地？

很想買那塊地，我應該怎辦？謝謝！

答：

大大您好，未辦保存登記建物所有權的移轉，基本上除了透過繼承、法院拍賣之外，是不能透過一般買賣取得，買賣所取得的只是事實上處分權而已，如果賣方先生與其兄弟姐妹等其他繼承人沒有遺產分割協議時，該未辦保存登記建物於發生繼承時，即當然成為賣方公公的全體繼承人共有，沒有所謂承認繼承或是行使繼承權期限的問題。如果大大要買這個建物，依法是要通知賣方先生的兄弟姐妹等其他繼承人，詢問其等是否要行使優先購買權購買該未辦保存登記的建物。如果該未辦保存登記建物是屬於公同共有時，大大要買這個房子，甚至要經全體繼承人的同意，買賣契約始發生效力。

如果大大只是要買地，是可以請賣方先把房子拆掉，再賣土地給大大（前提是土地是賣方單獨所有，否則也是要通知其他共有人，詢問是否行使優先購買權），賣方的兄弟姐妹等其他繼承人如果對拆屋有意見，那是賣方自己的問題。如果沒有事先拆屋，賣方的兄弟姐妹等其他繼承人對於該未辦保存登記建物座落的基地有無優先購買權？要視實際情形而定（如租地建屋、地上權設定等），但就算沒有優先購買權，而只是單純無償使用土地興建該未辦保存登記建物時，依法院實務見解，大大有可能也不能要求賣方公公的全體繼承人拆屋還地，大大要同意房屋座落基地至該屋約定使用年限屆滿，或不堪使用時為止。

所以對大大而言，請賣方先把房子拆掉，再賣土地給大大，應該會相對安全，比較不會有法律上的爭議。

參考法條及判決

民法第464條

稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。

第470條

借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。

87年度台上字第2095號民事判決

契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第四百七十條規定自明。兩造間就系爭房屋所坐落之系爭土地有未定期限之使用借貸關係，而被上訴人借用系爭土地之目的，既為繼續使用被上訴人或其先人前所建造之房屋居住為目的，自以被上訴人使用系爭土地之目的完畢，即其無繼續居住系爭房屋或該房屋不堪使用時，返還期限始屆至。