問：
過世的阿公在政府開放可在農地上建屋時，經地主同意，蓋了間三合院；
但未於地政事務所登記(是登記什麼啊???)
僅在阿公財產清單中看到有這間三合院，
近日地主要求拆屋還地，問題如下:
1.地政事務所是要登記什麼?如果過去沒登記，現在來的及嗎?
2.看到一些類似文章提及{地上權}，這我們可以申請嗎?
有何種方式，可以保住這個老家不被拆除呢?
(目前老家仍有水有電，也有人住與設籍)
想請教經驗的法律專家給意見，謝謝!
答：
大大所指的登記應該是房屋的建物所有權第一次登記，而是否可以辦建物所有權第一次登記，大大可以參看土地登記規則第79條的規定，看大大是否符合。大大可能遇到的問題，主要應該會是在最後一項，須提出基地全體共有人同意使用基地之證明文件。一般經驗上，地主既已要求拆屋還地，應該不會同意再提供同意書及印鑑證明，讓大大家去辦理建物所有權第一次登記。
又大大能否主張時效取得地上權？依民法第769條的規定，占有人是要「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」，第770條規定「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」，第772條規定「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」，所以時效取得地上權應符合後面幾個要件：（一）占有的主觀意思、（二）占有的客觀狀態、（三）占有他人的不動產、（四）經過法定期間等。
而申請登記時效取得地上權的主要的困難點，即在於如何證明占有人在占有伊始即有以時效取得地上權的意思占有，因行使地上權之意思乃內心狀態，占有人要舉證十分困難，並不能僅以有占有的客觀事實（如四鄰證明書），反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部，並取得第三人（行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之）之證明；迄時效完成後，復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部，又取得證明時，此亦為行使地上權意思之證明方法。」（參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」，台灣法學雜誌121期第23-44頁），所以就現在的實務見解，可能要非常懂法律，才有可能時效取得地上權。而且依「時效取得地上權登記審查要點」第三點第三款的規定，屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，是不得申請時效取得地上權登記。故就本件而言，你要主張阿公當初是以時效取得地上權意思占有，以申請時效取得地上權登記是有點困難的。
至於何種方式，可以保住這個老家不被拆除？依大大所言，阿公是經地主同意始在農地上建屋，則應該回頭去看阿公是基於什麼法律關係占有使用系爭土地，是基於與地主間耕地租賃關係（耕地三七五減租或一般農地租賃）？還是一般使用借貸？甚至是基地租賃？每個法律關係的終止、解除要件都不同，如果地主沒有合法終止或是解除，其自無權要求大大家拆屋還地。
參考法條：
土地登記規則
第79條
申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：
一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。
三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。
前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：
一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
二、門牌編釘證明。
三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
四、繳納水費憑證。
五、繳納電費憑證。
六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
八、其他足資證明之文件。
前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。
第118條：
土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。
前項登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告。
公告期間為三十日，並同時通知土地所有權人。
土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第五十九條第二項規定處理。
前四項規定，於因主張時效完成申請不動產役權、農育權登記時準用之。
民法：
第769條
以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，
得請求登記為所有人。
第770條
以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其
占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
第771條
占有人有下列情形之一者，其所有權之取得時效中斷：
一、變為不以所有之意思而占有。
二、變為非和平或非公然占有。
三、自行中止占有。
四、非基於自己之意思而喪失其占有。但依第九百四十九條或第九百六十二條規定，回復其占有者，不在此限。
依第七百六十七條規定起訴請求占有人返還占有物者，占有人之所有權取得時效亦因而中斷。
第772條
前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。
「時效取得地上權登記審查要點」：
中華民國102年9月6日內授中辦地字第1026651726號令修正第5點、第7點
第1點
占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則第一百十八條辦理。
第2點
占有人就土地之全部或一部申請時效取得地上權登記時，應先就占有範圍申請測繪位置圖。
第3點
占有人占有土地有下列情形之一者，不得申請時效取得地上權登記：
（一）屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。
（二）使用違反土地使用管制法令。
（三）屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。
（四）其他依法律規定不得主張時效取得。
第4點
占有人占有之始，須有意思能力。如為占有之移轉，具有權利能力者得為占有之主體。
第5點
以戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。
第6點
占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。
數人占有同筆土地，各占有人間不得互為占有事實之證明人。
第一項證明人除符合土地登記規則第四十一條第二款、第六款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。
第7點
占有人申請登記時，應填明土地所有權人之現住址及登記簿所載之住址，如土地所有權人死亡者，應填明其繼承人及該繼承人之現住址，並應檢附土地所有權人或繼承人之戶籍謄本。若確實證明在客觀上不能查明土地所有權人之住址，或其繼承人之姓名、住址或提出戶籍謄本者，由申請人於登記申請書備註欄切結不能查明之事實。
前項之戶籍謄本，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。
土地所有權人為祭祀公業、寺廟或神明會，申請書內應載明管理者之姓名、住址。如其管理者已死亡或不明者，應檢附向各該主管機關查復其派下或信徒（會員）申報登錄或管理者備查之文件。如經查復無上開文件者，視為客觀上不能查明管理者之姓名、住址，申請書無須填明管理者之姓名、住址。
無人承認繼承之土地，應依民法第一千一百七十七條、第一千一百七十八條第二項、臺灣地區與大陸地區人民關係條例第六十七條之一第一項或第六十八條第一項規定選任遺產管理人，並於申請書內填明遺產管理人之姓名、住址。
第8點
占有人占有公有土地申請時效取得地上權登記，無土地法第二十五條之適用。
第9點
占有人具備地上權取得時效之要件後，於申請取得地上權登記時，不因占有土地所有權人之移轉或限制登記而受影響。
第10點
占有人占有時效之期間悉依其主張，無論二十年或十年，均予受理。
第11點
占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者，須為前占有人之繼承人或受讓人。
前項所稱受讓人指因法律行為或法律規定而承受前占有人之特定權利義務者。
第12點
有下列情形之一者，占有時效中斷：
（一）土地所有權人或管理者，已向占有人收取占有期間損害賠償金，占有人亦已於占有時效日期未完成前繳納。
（二）占有時效未完成前，土地所有權人或管理者對占有人提起排除占有之訴。
（三）占有人有民法第七百七十二條準用第七百七十一條第一項所列取得時效中斷之事由。
第13點
登記機關受理時效取得地上權登記案件，經審查無誤後，應即公告三十日，並同時通知土地所有權人或管理者。土地經限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。
前項通知，應以書面為之。
第一項申請登記案件審查結果涉有私權爭執者，應依土地登記規則第五十七條第一項第三款規定以書面敘明理由駁回之。
第14點
土地所有權人或管理者得於第十三點規定之公告期間內，檢具證明文件，以書面向該管登記機關提出異議；經審查屬土地權利爭執者，應依土地法第五十九條規定，移送直轄市或縣（市）主管機關調處。
第15點
申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果。
第16點
第一點、第二點、第四點至第七點、第十點及第十一點之規定，於申請時效取得所有權登記時，準用之。
第17點
第一點、第二點、第四點、第六點至第十四點之規定，於申請時效取得農育權或不動產役權登記時，準用之。
第1點
占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則第一百十八條辦理。
第2點
占有人就土地之全部或一部申請時效取得地上權登記時，應先就占有範圍申請測繪位置圖。
第3點
占有人占有土地有下列情形之一者，不得申請時效取得地上權登記：
（一）屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。
（二）使用違反土地使用管制法令。
（三）屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。
（四）其他依法律規定不得主張時效取得。
第4點
占有人占有之始，須有意思能力。如為占有之移轉，具有權利能力者得為占有之主體。
第5點
以戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。
第6點
占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。
數人占有同筆土地，各占有人間不得互為占有事實之證明人。
第一項證明人除符合土地登記規則第四十一條第二款、第六款及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。
第7點
占有人申請登記時，應填明土地所有權人之現住址及登記簿所載之住址，如土地所有權人死亡者，應填明其繼承人及該繼承人之現住址，並應檢附土地所有權人或繼承人之戶籍謄本。若確實證明在客觀上不能查明土地所有權人之住址，或其繼承人之姓名、住址或提出戶籍謄本者，由申請人於登記申請書備註欄切結不能查明之事實。
前項之戶籍謄本，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。
土地所有權人為祭祀公業、寺廟或神明會，申請書內應載明管理者之姓名、住址。如其管理者已死亡或不明者，應檢附向各該主管機關查復其派下或信徒（會員）申報登錄或管理者備查之文件。如經查復無上開文件者，視為客觀上不能查明管理者之姓名、住址，申請書無須填明管理者之姓名、住址。
無人承認繼承之土地，應依民法第一千一百七十七條、第一千一百七十八條第二項、臺灣地區與大陸地區人民關係條例第六十七條之一第一項或第六十八條第一項規定選任遺產管理人，並於申請書內填明遺產管理人之姓名、住址。
第8點
占有人占有公有土地申請時效取得地上權登記，無土地法第二十五條之適用。
第9點
占有人具備地上權取得時效之要件後，於申請取得地上權登記時，不因占有土地所有權人之移轉或限制登記而受影響。
第10點
占有人占有時效之期間悉依其主張，無論二十年或十年，均予受理。
第11點
占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者，須為前占有人之繼承人或受讓人。
前項所稱受讓人指因法律行為或法律規定而承受前占有人之特定權利義務者。
第12點
有下列情形之一者，占有時效中斷：
（一）土地所有權人或管理者，已向占有人收取占有期間損害賠償金，占有人亦已於占有時效日期未完成前繳納。
（二）占有時效未完成前，土地所有權人或管理者對占有人提起排除占有之訴。
（三）占有人有民法第七百七十二條準用第七百七十一條第一項所列取得時效中斷之事由。
第13點
登記機關受理時效取得地上權登記案件，經審查無誤後，應即公告三十日，並同時通知土地所有權人或管理者。土地經限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。
前項通知，應以書面為之。
第一項申請登記案件審查結果涉有私權爭執者，應依土地登記規則第五十七條第一項第三款規定以書面敘明理由駁回之。
第14點
土地所有權人或管理者得於第十三點規定之公告期間內，檢具證明文件，以書面向該管登記機關提出異議；經審查屬土地權利爭執者，應依土地法第五十九條規定，移送直轄市或縣（市）主管機關調處。
第15點
申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果。
第16點
第一點、第二點、第四點至第七點、第十點及第十一點之規定，於申請時效取得所有權登記時，準用之。
第17點
第一點、第二點、第四點、第六點至第十四點之規定，於申請時效取得農育權或不動產役權登記時，準用之。
