土地過戶買賣應關於土地法、土地稅法的問題

問：

大大您好:我想請問，孫子跟爺爺買他的土地，用買賣的方式!然後土地上有爺爺的房屋跟另一棟三兒子的房屋，照理說土地都是屬於爺爺的，三兒子只有房屋所有權，那我現在跟爺爺交易買賣，為何需要經過三兒子同意?

代書說:必須確認三兒子跟爺爺的親屬關係，在稅收上才有優惠，要證明不是租賃關係，而且不能用戶籍謄本表示，一定要三兒子的身分證影本，我不解的是，戶籍謄本為何無法代表? 身分證比戶籍謄本效力強??

三兒子只是在爺爺土地上借蓋房屋，爺爺現在賣土地怎需要三兒子同意?戶籍謄本看不出關係，所以無法證明不是租賃關係??是政府的流程比較沒彈性，還是我的認知比較淺薄??

麻煩大大為我解惑，謝謝!!

答：

大大的問題應該是涉及到土地法、土地稅法二個法律問題。

第一個是關於土地買賣為什麼要經三兒子的同意部分，因為依土地法第104條的規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，所以在辦理土地買賣過戶時，才需要三兒子出具放棄優先購買權證明書或切結書。而要證明前開證明書或切結書為本人出具，一般是要附身分證影本，因為身分證只有一份，且通常是由本人持有，但戶籍謄本只要是直系血親關係即可向戶政事務所申請，所以代書要求提供三兒子的身分證影本是沒錯的。

至於稅捐優惠部分，應是指本件土地買賣時，爺爺是否可以依土地稅法相關規定申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的問題，而其應附文件可以參考如下土地稅法的規定。

參考法條：

土地法第 104 條

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

土地稅法：

第 9 條

本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

第 34-1 條

土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

土地所有權移轉，依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件，稽徵機關應主動通知土地所有權人，其合於自用住宅用地要件者，應於收到通知之次日起三十日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。