住戶私佔社區公有地，應如何要回那塊地？

問：

請教管委會先進以及懂法律之人

本社區有一塊空地，剛好在一樓某戶後門，該屋主私自拿來營業用

發函給他~居然另外報警察來檢舉他前面騎樓的機車(該機車是委員的)

這要如何要回那塊地，有什麼方法？

懇請賜教~謝謝

答：

關於公寓大廈社區的空地（法定空地），其如何使用收益，依公寓大廈管理條例第9條第1項的規定，應依住戶規約而定，如住戶規約未約定由某一住戶專用時（約定專用），原則上任何住戶都可以使用，但住戶對共用部分之使用，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，也就是不能單獨占有特定之部分。

倘某一住戶違反規約或是未依通常使用方法使用時，依第9條第4項的規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

而公寓大廈管理條例關於公寓大廈共有物的使用收益，依第1條的規定，應是民法的特別法，理論上應排除民法的適用。但問題是管理負責人或管理委員會如果未予制止，或是虛應故事，未積極請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置時，個別住戶可否單獨請求各該主管機關或訴請法院處理？亦即個別住戶是否仍有訴訟實施權存在？即有探討的空間。

按所謂「當事人適格」，是指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言；此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之；一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人；所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。

因為社區空地本身即為共有物之一，依民法第821條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。且公寓大廈管理條例其立法目的亦是為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，所以從這個角度而言，個別住戶似仍有訴訟實施權存在。

參考法條：

公寓大廈管理條例

第1條

為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。

本條例未規定者，適用其他法令之規定。

第9條

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地 有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質 請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償 。

民法

第 820 條 

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之 。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

第 821 條 

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。